Nieuwe wet in Andalusië woningen voor toeristisch gebruik.

In februari 2016 werd een nieuwe wet goedgekeurd in Andalusië over woningen voor toeristisch gebruik.

Op 3 februari 2016 is in de provincie Andalusië een nieuwe wet goedgekeurd dat zorgt voor een wettelijk kader voor woningen die regelmatig aan toeristen wordt verhuurd. Helaas lijkt deze wet nogal onduidelijk te zijn en zijn er verschillende onderwerpen die een duidelijkere definitie vereisen. Het gebrek aan duidelijkheid veroorzaakt verwarring binnen de juridische gemeenschap en onder de eigenaren van vastgoed in Spanje.

Door de onduidelijkheid is het moeilijk te begrijpen wat er precies wordt vereist in de wet. Hopelijk zal dit artikel helpen de inhoud beter te begrijpen.

De wet vereist dat wanneer een woning wordt beschouwd als “woning voor toeristisch gebruik”, de eigenaar de volgende documenten moet voorleggen: artikel 9: “verantwoordelijkheidsverklaring” en een reeks documentatie die betrekking heeft op de woning. De eigenaren moeten deze documentatie indienen om in een speciaal register van de Junta de Andalucía te worden opgenomen.

Het doel van deze wet is om een ​​juridisch kader vast te stellen voor “toeristisch onroerend goed” in de provincie Andalusië. Dit gebeurt aan de hand van normen die een minimum aan kwaliteit en veiligheid bieden aan de (ver)huurder. Deze normen gaan bijvoorbeeld over het maken van reserveringen of over het storten van geld, maar ook over het beschikbaar stellen van toeristische informatie of informatie over de woning, er kan bijvoorbeeld een inventarislijst of klachtenboek worden opgesteld.

Welke type woningen zijn uitgesloten (Artikel 1.2)

• Eigendom dat gratis wordt verhuurd.
• Eigendom dat langer dan twee maanden door dezelfde persoon wordt gehuurd.
• Eigendom dat is gelegen op het platteland.

We willen benadrukken dat “woningen voor toeristisch gebruik” niet hetzelfde zijn als “toeristische appartementen”. Toeristische appartementen worden in een andere wet behandeld dan die in dit artikel worden geanalyseerd. Een eigenaar die drie woningen in dezelfde of dichtbijgelegen urbanisaties heeft, zou onder het concept van “toeristische appartementen” vallen en niet die van “woningen voor toeristisch gebruik”. Dit komt doordat de wetgever het kader van de wet zo heeft vastgesteld.

Wat zijn de genoemde eigendommen in deze nieuwe wetgeving (Arikel 3)?

Volgens de wet houdt “eigendom” het volgende in:

1. Eigendom gelegen op land waarvan de bezetting regelmatig wordt aangeboden in ruil voor geld of voor toeristische doeleinden in de provincie Andalusië.
2. Eigendom die op regelmatige basis worden aangeboden voor toeristische doeleinden, ook als deze worden uitgevoerd via toeristische kanalen.
3. Eigendom die wordt aangeboden via kanalen die het mogelijk maken een eigendom aan te bieden in ruil voor geld. Toerismebureaus worden beschouwd als reisbureaus, hieronder vallen ook bedrijven die bemiddelen tussen verhuurder en huurder of bedrijven die toeristische diensten leveren.

Bevat uw eigendom een van deze drie eigenschappen? Dan moet het worden opgenomen in het register. Als er geen eigenschap overeenkomt met een van de bovenstaande punten, dan is registratie niet wettelijk verplicht.

Het belang ligt dus op de regelmatigheid van de huur, de duur en de locatie van het onroerend goed. De provincie Andalusië is van mening dat wanneer er voor een onroerend goed wordt geadverteerd of gepromoot op internet, het regelmatig verhuurd wordt. Echter moeten er op deze websites wel gereserveerd kunnen worden. Betekent dit dat in geval dat de woning wel wordt aangeboden via een poster of internet, maar het niet mogelijk is te reserveren, je dus niet hoeft in te schrijven in het register van de Junta de Andalucía? Dat zou het geval kunnen zijn, maar hier stuiten we op het probleem waar we het al eerder over gehad hebben in dit artikel; er is gebrek aan een duidelijke definitie van sommige onderwerpen. Eigenaren moeten er rekening mee houden dat, wanneer zij door de inspectiedienst bezocht worden, zij moeten kunnen bewijzen dat hun onroerend goed niet onder een van de in de wet genoemde onderwerpen valt. Wanneer zij dit niet kunnen bewijzen, dan zal er een boete worden uitgeschreven.

Hoe registreert u zich bij de provincie Andalusië?

De registratie gebeurt schriftelijk, echter is het nog niet duidelijk of de registratie ondertekend moet worden door de eigenaar van het onroerend goed of door de verantwoordelijke persoon of vennootschap. In de wet wordt dit “verantwoordelijkheidsverklaring” genoemd. Op het moment dat de registratie ondertekent is en de provincie Andalusië de registratie goedgekeurd heeft, zal het onroerend goed te huur aangeboden kunnen worden.

De verklaring zal, zoals het in de wet vermeld is, een minimale inhoud moeten hebben:

• Informatie over de woning: dit omvat het maximale aantal personen dat in de woning kan worden ondergebracht (aantal bedden) en een kopie van de vergunning van eerste bewoning. Dit opent discussie over onroerend goed in steden zoals Marbella, waar veel betaald wordt aan onroerendzaakbelasting terwijl zij geen “vergunning van eerste bewoning” hebben (deze vergunning hebben zij niet omdat onroerend goed werd gebouwd op het moment dat de gemeente dit type vergunning nog niet af gaf). Ook zijn er situaties waarin er wel een vergunning van eerste bewoning is, maar de bouwvergunning werd geannuleerd. We hopen dat de verantwoordelijke partijen voor eigenaren, die te goeder trouw derde partijen in vertrouwen hebben genomen en die op geen enkele manier op de hoogte zijn gesteld over vergunningen voor deze situaties, gepaste oplossingen zullen krijgen.
• Contactdetails van de eigenaar van het onroerend goed.
• Gegevens van het bedrijf of de persoon die verantwoordelijk is voor de coördinatie van de huurovereenkomst van het onroerend goed.

 Wat zijn de juridische -, technische – en administratieve vereisten van dit type onroerend goed?

Zoals eerder in dit artikel vermeld werd, is het doel van de wet om een minimum aan garanties en kwaliteit voor de huurders van toeristisch onroerend goed vast te stellen. Hieronder volgt een lijst met vereisten die zijn opgenomen in artikel 6 van de wet:

• Er dient een Vergunning van Eerste bewoning te zijn en voldoe te allen tijde aan de technische voorwaarden en kwaliteit die zijn vereist voor huisvesting.
• De kamers hebben een directe ventilatie naar buiten en hebben een optie om de ramen te verduisteren. Dit is niet vereist wanneer het onroerend goed wordt geclassificeerd als een bezit van cultureel belang en het beschermingsniveau voorkomt dat er wijzingen mogen worden uitgevoerd, die noodzakelijk zijn om aan de vereiste te voldoen.
• Zorg dat het onroerend goed voldoende is ingericht en is uitgerust met de benodigde apparatuur die het mogelijk maakt om gebruik te maken van het onroerend goed.
• Wanneer de huurperiode van mei tot september is, moet er airco aanwezig zijn in de kamers en woonkamer. Wanneer de huurperiode van oktober tot april is, moet er ook verwarming aanwezig zijn. Dit is niet vereist wanneer het onroerend goed wordt geclassificeerd als een bezit van cultureel belang en het beschermingsniveau voorkomt dat er wijzingen mogen worden uitgevoerd, die noodzakelijk zijn om aan de vereiste te voldoen.
• Er moet een EHBO-kit aanwezig zijn.
• Er moet informatie aanwezig zijn over de omgeving, digitaal of op papier, zoals: recreatiegebieden, restaurants, cafés, winkels, supermarkten, parkeergarages, medische diensten, openbaar vervoer, plattegrond van de stad en een entertainment gids.
• Het onroerend goed beschikt over een klachtenformulieren. Tevens moet deze informatie dat er een klachtformulier aanwezig is zichtbaar zijn opgehangen.
• Het onroerend goed is schoon wanneer er nieuwe huurders aankomen en is schoon bij het vertrek van huidige huurders.
• Er is voldoende beddengoed en linnengoed aanwezig, afhankelijk van het aantal personen. Ook is er een vervangende set aanwezig.
• Er is een telefoonnummer beschikbaar voor de huurders om onmiddellijk contact op te nemen met de verhuurder voor vragen of problemen met betrekking tot de woning.
• Er zijn handleidingen beschikbaar over de elektrische apparaten die zich in het onroerend goed bevinden zodat deze correct gebruikt kunnen worden.
• Informeer de huurders over de regels met betrekking tot het gebruik van het onroerend goed: over de beschikbare apparatuur, of er huisdieren zijn toegestaan, of er gerookt mag worden en of er kamers of kasten zijn die niet geopend mogen worden.

We hopen dat dit artikel eigenaren van onroerend goed helpt om de vereisten van de nieuwe wet beter te begrijpen, maar in elk geval van twijfel zullen we u graag adviseren.

Jose F. Criado Sanchez
Advocaat | Criado & Myngheer

info@criadomyngheer.com