Bent u op zoek naar uw droomhuis aan de Costa del Sol? Dat ziet er waarschijnlijk heel anders uit dan uw woning in uw thuisland. Zo is het ook met de aankoopprocedure. Notarissen en makelaars hebben een andere rol en functie dan in Nederland en Vlaanderen.

Juridisch dak boven uw hoofd

De situatie in Spanje is niet beter of slechter dan ergens anders. Maar het is wél cruciaal dat u de verschillen met uw thuisland kent. Zo neemt een Spaanse notaris veel minder een beschermende rol op, in vergelijking met Noord-Europa. Hij controleert overeenkomsten niet even grondig, staat niet garant voor de correctheid van de contractbepalingen en beschermt u niet tegen fraude. Terwijl er net in Zuid-Europa nog vaker een loopje wordt genomen met bouwvoorschriften en -vergunningen.

Daarom is uw advocaat in Spanje dé vertrouwenspersoon die voor u de nodige controles uitvoert.

Fase 1: de zoektocht

In een eerste fase gaat u uiteraard op zoek naar het appartement of de villa van uw dromen. Een goede makelaar bespaart u veel tijd en geld – zeker in een voor u onbekende regio.

Fase 2: het reservecontract

Verliefd geworden op een pand? Dan komt er een reservecontract op tafel. Het moment waarop u uw advocaat belt. Criado & Myngheer kijkt de overeenkomst voor u na. Ontdekken we onregelmatigheden? Dan laten we beschermende clausules toevoegen.

Ondertekent u het reservecontract bij uw makelaar? Dan betaalt u meestal 3000 of 6000 euro, afhankelijk van de waarde van de woning. Daarna haalt de makelaar het huis van de markt en bereidt hij de koopovereenkomst voor.

Fase 3: de koopovereenkomst

Tien tot twintig dagen na de ondertekening van het reservecontract sluit u een privékoopovereenkomst af. Op dat moment betaalt u 10 procent van de koopsom (min het al betaalde bedrag).

Via Criado & Myngheer verloopt de verkoop van uw vastgoed in Spanje vlot en correct. U krijgt ondersteuning bij de verzameling van alle verplichte documenten en bij de afhandeling van de vereiste belastingbijdragen.

Verplichte verkoopdocumenten

Verkoopt u uw woning in Spanje? Dan bezorgt u aan uw makelaar allerlei documenten die hij voorlegt aan aspirant-kopers. Een deel van het papierwerk ligt wettelijk vast:

Beschrijving van het onroerend goed, inclusief adres, vloeroppervlakte en rechten die er eventueel op rusten (zoals het recht van doorgang)
Vraagprijs
Nota Simple, een recent uittreksel uit het eigendomsregister dat verklaart wie de eigenaar van het pand is en welke schulden of lasten erop rusten (zoals een hypotheek of vruchtgebruik)
Meest recente water- en elektriciteitsfacturen
Bewijs van betaling van de belasting op het onroerende goed (IBI)
Statuten en aanvullende informatie over de vereniging van (mede-)eigenaars

Werd uw huis gebouwd na 2003? Dan vraagt u bij de gemeente ook een certificaat waaruit blijkt dat er geen sanctieprocedure loopt door problemen in de bestemmingsplannen.

Rust er een hypotheek op het pand? Dan rekent u die af via een aparte notariële akte, meestal gedateerd op de verlijdensdag van de verkoopakte. Wij sturen een vertegenwoordiger van uw bank om de akte te ondertekenen en het geld in ontvangst te nemen.

Inkomstenbelasting bij verkoop

Maakt u winst op de verkoop van uw huis? Dan betaalt u 18 procent belastingen op het verschil tussen uw aankoop- en uw verkoopprijs.

Bent u niet belastingplichtig in Spanje? Dan betaalt de koper 3 procent van de verkoopprijs aan de Spaanse belastingdienst. Dat bedrag mag hij in mindering brengen van het bedrag dat u ontvangt.

De belastingdienst (Agencia Tributaria) reikt een document uit dat verklaart of u belastingplichtig bent. Dat bezorgt u aan uw notaris.

Meerwaardebelasting op uw perceel

Naast de inkomstenbelasting betaalt u ook een belasting op de meerwaarde van uw perceel. Dat is een gemeentelijke heffing, de Plusvalía, die afhangt van de kadastrale waarde en de periode dat u eigenaar was van de verkochte woning.

Meestal brengt de koper deze som in mindering en betaalt hij die in uw naam aan de belastingdienst. Dat moet gebeuren binnen 30 dagen na de notariële overdracht.

Woont u (tijdelijk) niet in uw huis in Spanje? Dan is een verhuur interessant. Zowel uit financiële overwegingen als om leegstand te vermijden. Met Criado & Myngheer begint u perfect voorbereid aan uw verhuuravontuur.

Waterdichte huurovereenkomst

Het belangrijkste document is uw huurovereenkomst. Die stellen wij tot in de puntjes voor u op. Zo is dat contract volledig, correct én veilig. En beschermt het u tegen wanbetalers en grote herstellingskosten.

Zelf voegt u een inventaris van het huis toe aan de overeenkomst. Dat document beschrijft uw pand en eventueel uw inboedel, vergezeld van foto’s van elke kamer en elke hoek van uw woning.

Extra verhuurtips

Staan uw huurovereenkomst en uw inventaris als een huis? Dan geven deze verhuurtips u nóg meer gemoedsrust:

Bewijs van inkomsten: vraag een loonstrookje of een ander bewijs van inkomsten aan aspirant-huurders. Wanbetaling is een geldige reden om een huurder het huis uit te zetten, maar voorkomen is beter dan genezen, toch?
Waarborg: een borgsom van één maand huur is het meest gebruikelijk, al zijn hogere bedragen ook toegestaan.
Vooruitbetaling: wilt u extra zekerheid? Dan mag u maximaal één maand huur als vooruitbetaling vragen.
Nutsfacturen: verhuurt u de woning voor een langere periode? Laat uw huurder dan zelf instaan voor de betaling van zijn water- en elektriciteitsverbruik.

Wie ‘vastgoed’ zegt, zegt vaak ook ‘financiering’. Daarom helpen wij u bij de afsluiting van een voordelige lening. Zo krijgt u als buitenlander in Spanje toch toegang tot de beste voorwaarden.

Flexibele financieringspartner

Criado & Myngheer is de uitgelezen partij voor Nederlandstaligen om een hypotheek af te sluiten in Spanje:

Professionele begeleiding in uw eigen taal
Breed netwerk van contactpersonen en partners
Ervaring in financiële onderhandelingen

Hoeveel bedraagt de maximale financiering?

In het algemeen slagen we erin om tot 70 procent van de taxatiewaarde te financieren. Spreek ons gerust aan als u een hoger percentage wilt bereiken.

Is de uiteindelijke aankoopprijs lager dan de taxatiewaarde? Dan gebruiken we die als referentie.

Welke taken neemt Criado & Myngheer voor zijn rekening?

U opent via ons niet alleen de deur naar specifieke kennis en lokale verankering.

Opmaak en optimalisatie van uw testament in Spanje

Hebt u als buitenlander vastgoed in Spanje? Dan treden bij uw overlijden nationale en internationale erfenisregels in werking. Criado & Myngheer adviseert u en stelt uw testament op een fiscaalvriendelijke manier op. Zo betalen uw erfgenamen zo weinig mogelijk belastingen op uw bezittingen.

Concrete antwoorden op al uw vragen

Zowel buitenlandse vastgoedaankopen als erfenisrechten vormen complexe materie. Daarom bieden we u al onze juridische expertise aan. En krijgt u altijd een helder antwoord op de meest uiteenlopende vragen:

Een buitenlandse nalatenschap in Spanje afhandelen? Daarvoor hoeft u niet af te reizen uit België of Nederland. Want geeft u ons een notariële volmacht via uw huisnotaris? Dan doen wij de rest – zoals de notariële aanvaarding van de nalatenschap, de fiscale afhandeling en de administratieve verwerking.

Volledige en correcte afwikkeling

Hoe de afwikkeling van de nalatenschap in zijn werk gaat? We doen de aangifte en bezorgen de akte aan het bevoegde ontvangkantoor. Dan brengen we de belastingen in orde: de gemeentelijke Plusvalía en de successierechten. Zijn die laatste verjaard? Dan vragen we het attest op dat bevestigt dat er geen successierechten zijn verschuldigd.

Daarna sturen we de akte naar het registratiekantoor en zien we erop toe dat het vastgoed op de naam van de erfgenamen wordt ingeschreven in het eigendomsregister.

Spaanse verklaring van erfrecht

Vraagt de bank een verklaring van erfrecht? Dan stellen wij de Spaanse versie voor u op: de Escritura de Aceptación y Adjudicación de Herencia. Daarvoor verzamelt u deze documenten:
Spaanse overlijdensakte, internationale overlijdensakte of Nederlandse overlijdensakte met apostillestempel en beëdigde vertaling met apostillestempel
Certificaat uit het Centraal Testamentenregister in Madrid
Identiteitsbewijzen en NIE-nummers van alle erfgenamen
Bankcertificaat met credit/debet-vermelding op het moment van overlijden
Eigendomsakte van de woning (Escritura de Compraventa)
Laatste aanslag onroerendezaakbelasting (IBI)
Nederlandse verklaring van erfrecht met apostillestempel en beëdigde vertaling met apostillestempel (als u over die documenten beschikt)

Plant u een herstelling of renovatie van uw Spaanse woning? Dan hebt u de toestemming van de gemeenschap van huiseigenaren (Comunidad de Propietarios) nodig, én een bouwvergunning. Dat geldt zowel voor kleine als voor grote werkzaamheden.

Hieronder schetsen we de gang van zaken in Spanje.

Verbouwvergunningen voor kleine werkzaamheden

Kleine werkzaamheden hebben geen invloed op de dragende structuur van de woning. Vaak gaat het om projecten met een beperkt budget waarbij geen architect komt kijken. Bijvoorbeeld de afsluiting van uw terras, herstellingen aan de elektriciteit of de plaatsing van een vals plafond.

Daarvoor vraagt u een verbouwvergunning aan het gemeentebestuur (Licencia de Obra Menor). U beschrijft het volledige project en het bestek. Na goedkeuring en betaling van de gemeentelijke taksen ontvangt u de vergunning. Wilt u al sneller starten? Dan staat de gemeentearchitect na wat overleg soms een uitzondering toe.

Sommige gemeenten vervingen deze procedure door een eenvoudige aangifteplicht (Procedimiento de Actuaciones Comunicadas). Na betaling van de gemeentebelasting mag u dan meteen aan de slag. Het is wél mogelijk dat uw gemeente later nog een controle uitvoert.

Verbouwvergunningen voor grote werkzaamheden

Heeft een verbouwing wél invloed op de structuur van uw gebouw? Dan moet dat gebeuren door professionals en in overeenstemming met de stedelijke planning. Denk daarbij aan herstellingen aan de fundamenten van uw woning, de bouw van een portiek of een aanpassing aan uw balkon.

U vraagt een verbouwvergunning aan met deze documenten:

Persoonsgegevens architect
Certificaat van de technisch verantwoordelijke voor de werkzaamheden
Totaalbestek

De belasting op uw verbouwing wordt berekend op basis van de kostprijs van de uitvoering van de werkzaamheden. Uw belastbare basis is een nettobedrag dat geen rekening houdt met facturen voor technische expertise, btw of andere taksen.